北京樓市新風向階段性拐點或臨近
但凡樓市的任何風吹草動，都會引起外界的無限遐想，尤為觸及漲、跌"中樞"令供需者神經緊繃。
有分析者指出，現已進入"敏感期"的樓市，一些地區市場動蕩令地產商氣喘，房價高企同盟或不再鐵板一塊，由"死磕"到"點降"，眾房企似乎都在"搶跑"。
不過，或許此輪降價仍然難以成為京城樓市的大趨勢。有人預測，階段性拐點或許就在四季度或者明年一季度，彼時，房價又將上揚。
房價虛實
在北京，一向有著樓市風向標意義的通州，近期刮起瞭新風向。
受高庫存與市場觀望等多重因素疊加影響，北京樓市或迎來今年階段性拐點，"明降"已開始在北京通州諸多入市樓盤中發酵並逐一釋放。
從今年3月份起，通州地鐵沿線的萬達廣場(商業)、K2玉蘭灣及華業東方玫瑰等大型新開樓盤相繼入市，當地房價隨之水漲船高每平方米最高已破3萬元。不過，早已處在樓市寒冬下的通州很快陷入"有價無市"的尷尬境地，慘淡業績已波及市場預期。
為瞭加速推盤，快速形成成交，包括北京通州在內的多數在售樓盤都拿出瞭不同程度的優惠折扣吸引購房者。以"買就送"的花樣不斷翻新，讓樓市的促銷亂戰形成，搶市場進入白熱化。
6月22日，《中國產經新聞》記者在位於通州地鐵臨河裡站附近的華業東方玫瑰地產項目走訪時瞭解到，盡管該地產項目早在一個多月前就宣稱，5月13日開盤當天便消化所推C區300套房源中的近9成，約合260套，折合人民約5億元。不過，至今該樓盤仍有大量房源在售，據該樓盤銷售人員介紹稱，目前，C區多棟樓盤中的5層、14層、22至25層均有房源在售，數量不低數十套。
為瞭應對當前低迷的樓市，"打折、送精裝、返現金"已成為通州多個在售樓盤促銷使出的"殺手鐧"之一。
據瞭解，華業東方玫瑰還打出"降價"組合拳。目前，該樓盤正在推出"2萬抵5萬的優惠"活動，在此基礎上，凡一次付清全房款者再可享受總房款94至97折的優惠浮度。
與此同時，位於九棵樹地鐵旁的K2玉蘭灣商品房項目，地產商針對在售樓盤則打出瞭凡購買一定戶型面積的住宅可免費贈送該房屋精裝修或返15萬元裝修費等優惠政策，試圖刺激消費者購買欲望意圖不言而喻。
采訪中記者還發現，在通州為深度挖掘潛在購房人群，某樓盤一位不願透露姓名的銷售代表小葉向記者透露瞭一些不為人知的業內秘密和黑幕。據她介紹稱，一些樓盤銷售人員為瞭拉客戶，甚至可為"限購"人員代辦"解禁"業務，即通過有關渠道和特定方式可為"限購"人員取得在京購房資格，近而順利購房。可見，為瞭推盤，地產商的迫切之意可見一斑。
記者註意到，雖然各樓盤間的促銷在一定程度上釋放出"降價"信號，但地產商們對"死磕"高房價心態依然強烈，堅挺房價原地踏步。
有跡可循的是，諸如通州K2玉蘭灣及華業東方玫瑰等在售樓盤目前的大體運營軌跡是，在以促銷方式向外界釋放"降價"信息的同時，對在售房源進行提價，試圖巧打保持高房價的如意算盤。這樣一來，看似極具有誘惑力的降價浮度在已被虛位拉高的報價掩飾下，高房價依舊。
繼通州後，高房價已傳導至北京整體房地產市場，其中高端樓盤依然價格堅挺。有機構統計，在近期開盤的中高端項目中，以位於北京朝陽區東北五環的"龍湖雙瓏原著"和位於海淀區西北旺鎮的"五礦萬科如園"為例，兩者開盤調價漲幅在10%左右，3月入市的兩個項目開盤價漲幅則高達50%。而高端住宅春節以來的成交量占到商品住宅總銷量的12%，與去年同期提高瞭3個百分點。
對此，有地產商始終認為，"北京的樓盤一定不會降價或者是平價銷售，因為市場調研顯示，目前北京樓市需求還是非常旺盛的。"
拐點將至？
不難發現，當下"搖擺" 的北京樓市令地產商有些摸不著"北"，一邊是為隨行就市而釋放著"以價換量"的求穩信號，一邊則又為固守高房價表現出"死磕"意志。那麼，北京樓市真的會出現房價下調趨勢嗎？
27日，城市空間發展促進會史書華秘書長在接受記者采訪時表示，部分樓盤在提高入市價格的同時，又推出各種優惠幅度不等的促銷舉措，實際上是"明漲實穩"。這表明，"點降"僅為刺激市場而設計的數字遊戲，房價依然高企不下，地產商對業態企穩持過高期望。
不過，史書華也認為，伴隨自住型住房"圍堵"和商品房庫存壓頂，今後一段時間內將明顯影響市場的預期。在不容小覷的壓力面前，地產商如不再轉變意識和調整心態勢必將鉆入死胡同。
據鏈傢地產市場研究部統計顯示，截至6月23日，北京6月純商品住宅成交量2189套，同比下降54.5%。
有報道稱，截至22日，北京樓市庫存量達80263套，這是過去18個月以來的新高。與嘉義房屋信貸基隆優惠房貸信貸年息此同時，上周北京10個新房預售證獲批入市，預售審批的速度和開發商推盤的節奏都在加速。業內人士預測，由於成交量的持續走低，新房入市量的進一步增加，北京樓市新房庫存量不斷攀升的局面預計仍將持續。
采訪中記者還發現，市場低迷令購房者持幣觀望情緒依然濃厚。
據瞭解，面對開發商開出的種種優惠條件，購房者依舊繼續"看空"，由於北京二手房價格從2013年12月開始已連續6個月價格微跌，大多數購房者認為"房價還未見底"。
有業內人士分析認為，導致市場觀望的另一主因是自住房的大舉介入，由於該"政策房"定價僅為周邊市場售價的一半左右，在很大程度上將牽制剛需入市商品房市場。
資料顯示，目前北京累計出讓含有自住房地塊項目已有近50多宗，這些地塊可供應的自住房項目累計可達5萬套，大部分都將在今年入市。預計年內後續還將有超過20個自住房項目開工建設。雖然申請難度非常大，但大量自住房的入市足以鎖定大量的剛性需求。有統計顯示，單從金隅匯星苑(自住房)項目的供應量來看，幾乎相當於北京一個季度的商品房住宅成交。
很顯然，來自庫存、自住與觀望等方面影響已將部分地產商壓得氣喘籲籲，加大瞭房企跑量的難度。從市場本身看，房價下跌預期已形成，接著買漲不買跌的市場心理必將起作用，需求將繼續萎縮，房企庫存越來越高，去庫存化壓力越來越大。
史書華認為，出路隻有降價走量。在市場成交下行階段，地產商應在下半年啟動本輪市場調整以來較為明顯的"以價換量"策略。在市場杠桿調解供需平衡中，唯有通過價格調整才能吸引購房者入市，才能更好地促進項目成交。這或許是為緩解資金壓力和高庫存，地產商現階段要做的不二選擇。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-30/08162797289.shtml
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