雷軍一億投YOU+ 租房O2O風生水起
??近日，YOU+國際青年公寓獲得雷軍1億元投資的消息在各個渠道瘋狂傳播，引發人們的廣泛關註，甚至引發瞭小米要進軍房地產的猜測。
??不久前，順為基金CEO許達來明確回應順為基金投資YOU+完全是出於財務角度，與小米無關。
??YOU+的高曝光度並不僅僅因為其投資的背後是雷軍，更是因為YOU+的模式完全顛覆瞭傳統的租房模式。與此同時，房屋租賃也正醞釀著大的變革，租房O2O的模式正在興起。
??以用戶為核心的租房體驗
??互聯網思維的核心在於以用戶為中心。小米的成功就是在於充分尊重用戶並由用戶的反饋而優化產品。
??YOU+的商業模式是租房，租下整棟樓，重新改造之後向青年人出租，主要針對參加工作不久的年輕人。賣點是良善的公共空間和緊密的社區氛圍，讓年輕人之間更好地交流。
??與其他公寓相比，YOU+國際青年公寓正是秉承瞭以用戶為核心的思維：它允許居住者對租住空間進行改造，公寓的一層開辟成所有租客的客廳，聚會、觀影、會客、泡吧甚至辦公。這也是YOU+的主打功能，即出發點更多的是社交。
??據悉，YOU+國際青年公寓號稱有三不租，45歲以上的不租，因為公寓關註的是年輕群體；結婚帶小孩的不租，因為房高雄苓雅汽車貸款間和樓梯為單身成年人設計；不愛交朋友的不租。
??在YOU+獲得雷軍融資不久，優客逸傢也完成瞭2200萬美元B輪融資。優客逸傢的定位是閑置房產增值管理的整體解決方案提供商，而不是單純的互聯網租房服務。目前優客逸傢的特色包括：提供有設計感的標準化租賃房屋；提供從租客篩選到保潔、維修、水電氣費墊付代繳等系列租後服務；通過互聯網，為客戶提供更便捷的服務和社交體系。
??“我們致力於為閑置房業主提供資產增值管理一站式服務，為城市年輕租房群體提供長租公寓、生活服務，是優質租房體驗的供應商。”優客逸傢CEO劉翔表示。
??今年7月上線的愛屋吉屋定義為“沒有門店的租房中介公司”，是用上千人的團隊重度運營，獲取線下真實房源，然後基於後臺數據系統和移動端的APP來提高經紀人的工作效率。在費用上，愛屋吉屋在上海租客傭金全免，在北京則是租房傭金半價。
??面對互聯網對傳統租賃的重構，傳統地產中介鏈傢也推出瞭獨立運營的品牌自如網，為用戶提供完全不同於線下的租房服務。自如網CEO熊林表示，“首先是從產品本身去改善，從房子去著手，改變過去大傢廣為詬病的房屋品質不好的問題；第二是在服務上做瞭很多提升，比如提供保潔、24小時的維修等服務，用極致服務來改善我們與客戶之間的不信任感；第三，我們的產品和服務都是通過互聯網來實現，比如從找房到下定金再到簽約，再到租期的服務以及退租、轉租等一系列服務都是可以通過網上完成；第四，我們要讓年輕人找到一種歸屬感，同時也會提供一些個性化的線下服務和活動，並整合一些資源，努力構造一個線下到線上的大社區。”
??兩大難題掣肘租房O2O
??隨著互聯網尤其是移動互聯網的發展，其對傳統行業的滲透與變革也正在不斷深入。在租房領域，這場變革正在進行。不過，也並非一馬平川。
??據悉，YOU+公寓主要分佈在北上廣，目前已經運營的有廣州鳳凰店和廣州白雲店兩座YOU+國際青年公寓，月租金在2000元到3000元之間。北京蘇州街附近的第一傢YOU+公寓將在明年春節前裝修完畢。每一座YOU+公寓並沒有容納太多的住戶，以廣州為例，每一座公寓的房源僅在120間左右。
??相較於數量巨大的租房群體，YOU+青年國際公寓所能提供的房源還遠遠滿足不瞭需求，盡管YOU+國際青年公寓聯合創始人兼CTO蘇菂透露YOU+下一步的規劃是北上廣年底10棟樓，其中三棟創業者公寓，仍是杯水車薪。
??房源，就是YOU+們遇到的最大挑戰。目前主要做二線城市的優客逸傢主要從個人業主處獲取閑置房源，目前房源有4000多間。但關於一線城市擴張問題，劉翔表示，“一線城市主城區已鮮有毛坯房供給，大量房東自裝房不適和優客逸傢這類提供標準化租房產品的公司對房源的要求。”而自如網每年都有近10萬間的房源，雖然是鏈傢旗下的獨立品牌，但在房源上，仍可獲得鏈傢地產的支持。
??億歐網創始人黃淵普指出，“做租房最重要的是拿到房源，好的房源永遠是稀缺的。傳統的地產中介有很多門店，而且對每個小區的房子都盯得很緊，在房源上，這些新興的在線租房公司式無法與傳統中介相比的。”
??盈利，是租房O2O面臨的另一大挑戰。在線租房在顛覆傳統線下中介之時，也顛覆瞭其主要的收入模式。愛屋吉屋即在上海租客傭金全免，在北京租房傭金半價。優客逸傢則不收取租房中介費，取而代之的是按月或按季度收取房租和相當於房租10%的管理服務費。
??雖然可以做一些增值服務獲得營收，但仍面臨著用戶習慣的改變與規模推廣等問題。據統計，優客均價在成都為700~800元左右一間/月，比市場價高出10%~20%；YOU+國際青年公寓的月租金也在2000元到3000元之間，高於市場價；熊林也表示，自如的房租也會略高一些。雖然提供瞭個性化的服務，但價格是更多人關註的問題，就目前而言，還不確定有多少人會為這些服務“買單”。
??寧哲網絡合夥人王新宇表示，“在線租房在做租房增值服務的時候，第一要考慮能否形成標準化；第二是運營成本能否支持運營模式，不能虧本運營；第三在延伸性、在可復制性上存在質疑。這個周期可能會很長，不是一兩年就能一蹴而就的。”
??租房O2O須重構租房價值鏈
??在知名IT專欄作傢黃亮新看來，在線租房從來不僅僅是線上的事情，它一直是線上和線下結合的生意。把線上的信息鏈接的優勢和線下服務體驗結合好瞭，在線租房將徹底改變傳統租房行業。而由於租房提供的體驗將越來越強大，尤其是社區化的租房服務體驗，將徹底改變人們對租房的看法，租房行業本身的市場空間也會增大。
??線上線下結合，是租房企業都在努力構建的商業模式。最好的O2O模式是去掉所有的中間環節，隻有房客、房東和平臺。平臺要做的就是確保雙方信息完全真實，並把真正適合訪客的房源以最快的速度帶給訪客。讓租房變得輕松愉快，而不是頭疼麻煩的事情。
??自如網CEO熊林表示，“我們理解的O2O的模式，我自己講一句話，我們需要挽起袖子為客戶創造更大的價值，我們認為隻是簡單地為客戶提供一些房源信息的展示、搜索，這種模式已經遠遠不能滿足客戶的需求瞭，我們會做得更深，所謂的O2O，我們在這個過程裡面，要對客戶價值的挖掘和價值的滿足做得更深，要提供得更全，他們才會真正地選擇你。”
??劉翔認為租台北大安農地貸款房體驗很重要，而如果要提供良好的租房體驗，就需要涉及相當多的環節，業務鏈條很長，對企業的運營管理效率要求非常高，當然，也必須通過IT系統來實現高效精細化的運營管理。
??黃亮新認為，各企業最重要的是要形成體系化的綜合競爭力。比如說如何實現標準化的房屋設計，標準化的服務、評價體系。在標準化體系的基礎上，快速跑馬圈地，形成可復制，最終形成規模化。也隻有規模化的基礎上，商業模式的創新才有意義，比如中介服務免費，通過租後增值服務收費等。
??當然，租房O2O並不是短期能實現的。王新宇表示，“實現租房O2O，線上將不僅僅是一個租房的平臺，還是租客生活化消費的平臺，再加上社交化、社區化的概念，這也是有可能的。不過社交化需要完整的生態，不是靠一個概念或者靠某一產品就能做起來。O2O從模式上是行得通的，隻是要付出很高的成本，不光經濟成本，還包括時間成本和運營成本。”
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-13/08115949324533281633095.shtml
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